Юридические аспекты строительства дома на Украине

Те, кто помнит советские времена, согласятся, что в последние десятилетия советской власти строили много, но плохо. Главной целью строительства была сдача максимального количества квадратных метров, выполнение и перевыполнение планов. Качество декларировалось, как важный принцип. Но, на деле, внимания на это никто не обращал. Строители начала новых времен, - как раз те, советские строители, привыкшие работать спустя рукава. Ситуация в Украине складывалась таким образом, что во многих отраслях бизнес делался по принципу «быстрых денег». Считалось и считается нормальным, что большие деньги делаются за короткий период. Предприниматель сосредоточен на том, чтобы получить максимум «здесь и сейчас», не заботясь о завтрашнем дне, о создании таких нематериальных активов, как, например, репутация. В результате в сфере услуг, в том числе, и в строительстве, сложилась ситуация «конкуренции наоборот»: те, кто выполняет работу плохо, конкурируют с теми, кто делает это еще хуже. Все это надо иметь в виду, начиная строительство. Чтобы вам ни говорили строители, какой бы договор ни был подписан,это не является стопроцентной страховкой от неприятных неожиданностей в будущем.

Лучший фундамент – хороший договор

Конечно, это преувеличение. Но, как и в любой гиперболе, в этой фразе есть доля истины. После того, как застройщик нашел строителей, которые кажутся ему опытными и грамотными, а их цены приемлемыми, необходимо оформить отношения детальным, тщательно проработанным договором. Письменный договор облегчает разрешение возможных споров, в том числе и решаемых в судебном порядке. Строительство частного дома осуществляется на основании договора строительного подряда (ст. 875 ГКУ).

Подрядчик (строительная организация) обязуется построить и сдать в установленный срок объект или выполнить другие строительные работы согласно утвержденной проектно-сметной документации. Заказчик же обязуется предоставить эту документацию (если эта обязанность возложена на него), принять объект или законченные строительные работы и оплатить их. Как правило, строительная организация предлагает свой вариант договора строительного подряда. Заказчику следует убедиться, что в этом документе содержатся все существенные условия, предусмотренные законом для договора подряда. Нужно также обратить внимание на то, чтобы пункты договора были изложены в редакции, которая учитывает интересы заказчика.

Внимание! Отсутствие в договоре хотя бы одного существенного условия, предусмотренного законом, является основанием для признания документа недействительным (п. 1 ст. 638 ГКУ).

Остановимся кратко на существенных условиях договора, уделяя основное внимание формулированию важных положений договора в редакции,которая максимально защищает интересы заказчика. Согласно § 1 и 3 гл. 61 ГКУ, а также п. 5 «Постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении общих условий заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве» от 01.08. 2005 г. №668 (далее - Постановление №668) существенными условиями договора являются следующие:

• наименование и реквизиты сторон;
• место и дата заключения договора подряда;
• предмет договора;
• состав и содержание проектно-сметной документации;
• договорная цена;
• сроки начала и окончания работ;
• права и обязанности сторон;
• порядок обеспечения выполнения обязательств по договору подряда;
• порядок обеспечения работ проектной документацией, ресурсами и услугами;
• порядок привлечения субподрядчиков;
• требования к организации работ;
• порядок осуществления заказчиком контроля качества ресурсов;
• условия осуществления авторского и технического надзора за выполнением работ;
• условия страхования рисков случайного уничтожения или повреждения объекта;
• источники и порядок финансирования работ (строительства объекта);
• порядок расчетов за выполненные работы;
• порядок сдачи-приема законченных работ;
• гарантийные сроки качества законченных работ (объекта строительства), порядок устранения недостатков;
• ответственность сторон за нарушение условий договора подряда;
• порядок урегулирования споров;
• порядок внесения изменений в договор подряда и его расторжения.

Договорная цена

В договоре строительного подряда ее устанавливают на основании сметы (ст.844, 877 ГКУ, пп. 21-27 Постановления №668). Смета - это детальный перечень операций, составляющих все работы по строительству дома с указанием их стоимости. Расценки, как правило, указывают в приложении к договору. Но закон позволяет устанавливать цены работ не только на основании сметы, но и без ее составления, непосредственно, в договоре. Мы все же советуем настоять на детализированном определении стоимости работ в смете, поскольку, она прозрачно показывает порядок ценообразования.

В случае установления цен работ в договоре возможны (и даже вероятны) заявления строителей о том, что им пришлось выполнить работ больше, чем первоначально включалось в договорную стоимость, а посему - требуется доплата. Прежде, чем подписывать договор (или смету), обязательно проверьте все расчеты стоимости с привлечением независимого специалиста, а лучше двух. Обратите внимание:

• соответствуют ли объемы работ, указанные в смете, фактическим объемам работ, приведенным в проекте, и нет ли превышения;
• все ли операции, составляющие работы по строительству дома, указаны в смете;
• нет ли лишних работ, которые приведены только для того, чтобы увеличить общую стоимость работ.

Исследование может дать очень интересные результаты, и затраты на услуги независимых экспертов могут окупиться за счет разницы сметной стоимости строительства до и после проверки.

Стоимость материалов

Согласно статьям 839, 840, 879 ГКУ работы могут выполняться как из материалов заказчика, так из материалов подрядчика. Практика показывает что, если закупкой материалов занимаются подрядчики, они могут заработать на этом гораздо больше, чем на строительных работах. Один мой знакомый (аудитор по профессии), строя дом, поступал следующим образом: после получения очередной сметы он «садился на телефон» и пускался в увлекательное путешествие в мир строительных материалов. В результате ему удавалось выявить завышение стоимости материалов на 20% даже по отношению к их средней стоимости. Если учесть, что строители знают, где найти материалы по цене ниже средней, дельта может достигать 40%. Важно учитывать и вопрос качества. К сожалению, не все компании заботятся о своей репутации. И зачастую строители заинтересованы в качестве стройматериалов лишь настолько, чтобы дом простоял до его сдачи заказчику и какое-то время после этого. С другой стороны, подрядчик имеет право на бережливое ведение работ при условии обеспечения надлежащего качества (ст. 845 ГКУ). И если исполнитель сэкономил на строительстве (купил материалы дешевле), он все равно имеет право на оплату по цене договора, если заказчику не удастся доказать, что удешевление строительства обусловило снижение его качества. Доказать это достаточно сложно, поскольку плохое качество часто обнаруживается через определенное время после завершения работ. Поэтому лучше сразу пресечь возможные злоупотребления, взяв закупку материалов на себя.

Если последуете нашему совету, в договоре подряда обязательно укажите нормы расхода материалов (обычно, они определяются подрядчиком, но обязательно должны быть проверены заказчиком), сроки возврата остатков и основных отходов. Как правило, остатки и отходы материалов возвращаются после выполнения соответствующего этапа работ.

Внимание! Если строительные работы не могут быть выполнены из материалов заказчика без ухудшения качества, подрядчик имеет право отказаться от договора, потребовав от заказчика оплаты выполненных работ и возмещения убытков (п. 3 ст. 879 ГКУ). Таким образом, обязуясь закупать материалы, заказчик берет на себя и связанные с этим риски.

Изменение цены договора

Всем понятно, что строительство - процесс сложный. И не всегда удается предусмотреть все. Поэтому следует заранее урегулировать порядок изменения цены договора. Закон гласит (п. 2. ст. 844 ГКУ, п. 21 Постановления КМУ №688), что цена работ является твердой (такой, которая не может быть изменена без согласия заказчика), если иное не предусмотрено договором. Советуем настаивать на установлении в договоре твердой цены (твердой сметы) на выполнение работ. В этом случае любое предложение по изменению цены должно быть обосновано и согласовано с заказчиком. Всякое превышение твердой сметы без его согласия оплачивает подрядчик. Если же заказчик согласится на установление приблизительной цены, он обречен на регулярные «сюрпризы» в виде требований от подрядчика дополнительной оплаты. В результате окончательная стоимость строительства может оказаться существенно выше той, на которую застройщик рассчитывал изначально.

Внимание! Следует также иметь в виду, что даже установление твердой сметы (твердой цены) в договоре не защищает от повышения цены, которое может быть вызвано объективными причинами.

Один из таких случаев описан в пп. 3-4. ст. 877 ГКУ: подрядчик в процессе строительства выявил необходимость проведения работ, не учтенных в проектно-сметной документации. В этом случае он обязан уведомить об этом заказчика. Если тот не даст ответ в разумный срок, он может приостановить работы. Связанные с этим убытки придется оплатить заказчику. Заказчик освобождается от возмещения таких убытков только в том случае, если он докажет, что в дополнительных работах не было необходимости. Если же подрядчик не уведомит заказчика и не остановит работы в случае неполучения от него ответа, то лишится права на оплату работ и возмещение убытков (если не докажет, что его немедленные действия были необходимы в интересах заказчика).

Сроки выполнения работ и оплата цены договора

Советуем настоять на том, чтобы все работы были разбиты на этапы, а сроки - представлены в виде графика с указанием дат. Оплату также производят поэтапно: до начала каждого этапа работ заказчик выплачивает аванс (30-50%), а остальную стоимость - после принятия очередного этапа и подписания акта приема-передачи.

Права и обязанности сторон

Фактически, весь договор подряда, как и любой другой, является перечнем прав и обязанностей сторон. Поэтому зачастую нет основания выносить эти перечни в отдельный раздел, дублируя тем самым другие разделы договора. Но застройщик должен знать о самых важных обязательствах сторон, установленных законом (§ 1 и 3 гл. 61 ГКУ, пп. 28-31 Постановления КМУ №668). Их можно указать в договоре подряда в интересах заказчика или просто знать о них.

Заказчик имеет право:

• Если во время проведения работ станет очевидным, что они не могут быть выполнены надлежащим образом, заказчик может назначить подрядчику срок для устранения недостатков. В случае невыполнения этого требования он может отказаться от договора и требовать возмещения убытков, поручив исправление работ другому лицу за счет подрядчика.
• Отказаться от приема законченных работ в случае выявления недостатков, исключающих возможность использования объекта в качестве жилого дома (если недостатки не могут быть устранены). Заказчик имеет право требовать возмещения убытков, нанесенных такими действиями подрядчика, в частности, возврата уплаченных подрядчику денег.
• Осуществлять в любое время (не вмешиваясь в хозяйственную деятельность подрядчика и/или субподрядчика) технический надзор и контроль за ходом, качеством, стоимостью и объемами выполнения работ. Полномочия по этому вопросу он может делегировать специализированной организации или специалисту.
• Вносить изменения в проектную документацию до начала выполнения работ и во время их выполнения. Стоимость дополнительных работ не может превышать 10% договорной цены и влиять на характер работ, определенных договором подряда.
• Требовать бесплатного исправления недостатков (возникших вследствие допущенных подрядчиком нарушений условий договора) в разумный срок или исправить допущенные недостатки своими силами (в том числе с привлечением других строительных организаций). Нанесенные заказчику убытки должны быть компенсированы, в том числе путем соответствующего уменьшения договорной цены.
• Отказаться от договора подряда и требовать возмещения убытков (в частности, возврата уплаченных подрядчику денег), если подрядчик вовремя не начал работы или выполняет их настолько медленно, что окончание работ в срок, определенный договором подряда, становится невозможным.
• Отказаться от договора подряда в любое время выполнения работ, заплатив подрядчику за выполненную часть работ и возместив убытки, нанесенные таким отказом.
• Инициировать внесение изменений в договор подряда, требовать расторжения договора в случае обнаружения существенных нарушений подрядчиком условий договора.

Заказчик обязан:

• Предоставить подрядчику строительную площадку (фронт работ), передать разрешительную и другую договорную документацию, материалы и ресурсы согласно договору подряда.
• Содействовать подрядчику в выполнении работ. Чтобы это положение не было пустым звуком, заказчик и подрядчик должны заранее продумать, какое содействие будет необходимо подрядчику, и описать это в договоре. Например, для обеспечения строительства электроэнергией необходимо поставить счетчик или организовать временное питание от имеющихся сетей. Другой случай: если объект строительства находится на территории охраняемого коттеджного поселка, необходимо обеспечить беспрепятственный проход (проезд) строителей к месту работ. Полный перечень мер содействия зависит от конкретного объекта.
• Осуществлять приемку выполненных работ или этапа работ и их оплату согласно условиям договора.
• Выполнять другие обязанности, предусмотренные договором подряда.

Подрядчик имеет право:

• По согласию заказчика привлекать третьих лиц (субподрядчиков) для выполнения отдельных работ, оставаясь ответственным перед заказчиком за выполнение работ в целом.
• Удержать результаты работ, оборудование, остатки неиспользованных материалов и другое имущество заказчика, которое находится у подрядчика, если заказчик не уплатил установленной цены работ или другой суммы, которую он обязан уплатить.

Подрядчик обязан:

• Выполнять работы, предусмотренные договором подряда, в срок и качественно.
• Выполнять другие обязанности, предусмотренные договором подряда и законом.

Порядок обеспечения выполнения обязательств

Выполнение обязательств по договору подряда обеспечивается, как правило, неустойкой, пеней, удержанием (пп. 32-36 Постановления КМУ №668). Наиболее распространенные нарушения - некачественное выполнение работ и просрочка. За эти нарушения в договоре подряда целесообразно предусмотреть неустойку:

• до 10% от стоимости некачественно выполненных работ за каждый факт такого выполнения;
• до 10% стоимости просроченных работ за каждый факт такой просрочки.

Еще раз стоит обратить внимание застройщика, какую хорошую услугу ему может оказать смета при определении размера неустойки: в смете детально расписаны все работы и их цены. Следовательно, размер неустойки определить будет просто. Если бы сметы не было, а договором была бы установлена только общая стоимость работ или их основных этапов, наказать подрядчика было бы сложнее. На заказчика же, нарушившего сроки оплаты, обычно накладывается пеня, не превышающая двукратной учетной ставки НБУ от просроченной суммы, но не более 10% этой суммы.

Материалы предоставлены сайтом Мой Теремок.Ру

| опубликована: 2009-10-28 | прочитана 3454 |